相続税申告や計算に関する質問や疑問に相続税専門の税理士がお答えするＱ＆Ａサイト
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【ご質問】
相続税の申告をするときの土地の評価方法について教えてください。

現在、父が所有している土地の上に子供である私の名義で建てた家があり、私の家族が住んでいます。
もし、将来父に相続があったときには、相続税がかかることが見込まれます。
このとき、この土地の相続税評価はどのようになるのでしょうか。

自用地として評価すればよいのでしょうか、それとも貸家建付地として評価をすることができるのでしょうか。

【税理士長嶋の回答】
自用地としてこの土地の相続税評価をすることになります。

【親の土地に子供が家を建てるのは一般的に使用貸借】
親の土地に子供が家を建てるということは、子供は親から土地を借りていることになります。
そうでなければ、建物を建てられません。

子供は親から土地を借りているので、借地権が発生していることになります。
また、土地を借りているので、地代を払う義務があることにもなります。

このとき、一般的なお話として、子供が親に地代を払うでしょうか？
また、借地権に対する権利金を子供が親に払うでしょうか？
通常、このようなやり取りは行われないでしょう。

このように、地代や権利金を払うことなく土地を借りることを「使用貸借」といいます。

【親から子供へ借地権の贈与になるのか？】
ところが、これが親子の関係ではなく他人同士であれば、地代や権利金の支払いが行われるのは当然です。
他人同士であれば金銭のやり取りが行われるのに、親子だからといって金銭のやり取りが行われないのであれば、親から子供へ借地権の贈与があったのではないか？という疑問が出てきます。

このような使用貸借の場合は、借地権のような土地を使用する権利はないものとされるため、親が子供に借地権を贈与したとしても贈与税は課税されることはありません。

【使用貸借の土地の相続税評価は自用地】
この使用貸借されている土地はお父様の土地です。
将来的には、相続財産として相続税が課税されてしまいます。

相続税を計算するときの土地の評価は、他人に貸している土地ではなくお父様ご自身が使っている土地として評価されることになります。
なぜなら、土地を借りている人（子供）に借地権のような土地を利用する権利はないとされるため、土地を使用する権利はすべて土地所有者（お父様）にあります。
このような理由から、土地のすべてが自分で使っている土地、すなわち自用地評価ということになります。